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上海地产圈AB面:复苏与撤离
发布时间:2022-06-16        

  经历了两个多月的“停摆”,上海虹桥商务区又恢复了往日的忙碌。随便走几步,都能感受到争分夺秒的紧张氛围,甚至一些区域公司开始执行单休,只为抢回失去的60天。

  然而,在这个中国开发商最密集的区域,一些办公楼却不见灯火通明,因为一批房企开始悄悄撤离魔都大本营。

  近日有消息称,浙系房企祥生将上海的职能中心转移到杭州,实行双总部合二为一,统一管理。几乎同时,弘阳也有类似的举动,从上海撤回南京。显然,疫情就像一针催化剂,推动了房企离沪的进程。

  在此之前,蓝光、奥山、中庚、恒泰等,也已放弃了上海总部,实行自我收缩。虹桥高峰之时,曾聚集着40余家房企总部,其中的申虹路,甚至有“地产一条街”之称。但目前,撤离魔都的开发商,已近10家。

  曾几何时,“定都”上海是与房企“进阶”画等号的。这座城市,见证了不少房企开启全国布局、完成规模突围、登上资本市场的场景。但眼下,调控叠加疫情,使得此地繁华事散,吸引力不断打折扣。

  在上海今年首轮土拍中,不少外来者就跃跃欲试,例如隔壁浙系房企就风尘仆仆跑来抢地;此外,招商蛇口也重返上海滩,共花费117.7亿元独自或联合斩获了4幅地块,成为本轮土拍市场上的最大赢家。

  在一位地产老兵看来,虽然经历了长达60天的停摆,“但上海是战略投资的好窗口,如果在中国选择20个投资城市,那上海一定排在前三,甚至是前两位。参照此前武汉解封后的迅速拉升,上海楼市一定也能迅速恢复元气。”

  6月伊始,在疫情之下压抑了许久的上海,终于能探出水面,舒缓一口气。当这座城市宣布恢复正常生产生活秩序的时候,一切都按下了“重启键”。

  地产行业迅速找到了昔日的运转节奏。据克而瑞统计,恢复常态的第6天,售楼处开放率便已达到约60%。

  复工复产首周,上海商品住宅供应面积为18.43万平方米,打破连续8周未有供应的僵局;而新建商品住宅成交面积8.84万平方米,环比增加141.8%,表明楼市成交有了快速反弹的迹象。

  6月10日,上海网上房地产披露上海2022年第二批次将上市的新盘,共46个新项目将供应13151套房源,约149.7万平方米。

  而很多豪宅也在迫不及待地挂牌上市。据不完全统计,6月初,上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅(含新房二手房)成交。其中,有超过30套总价1亿以上的豪宅二手房源新挂牌上市。

  于此同时,上海第一轮集中供地也正式启幕,36宗地全部出让,总体揽金835亿,环比2021年三批次增长48%;平均溢价率为3.5%,较此前提升了1个百分点。

  招商蛇口、华发、建发、金地等多方主体,均在拍地中有所收获。虽然国央企(含城投)仍占主导,拿地金额占比78%接近八成。但熙来攘往中,似乎能看到这座城市以往的地产“烟火气”。

  尽管降低参拍门槛,已是眼下各城市供地的普遍措施,但在土拍重启的特殊节点上,上海土拍规则的放松仍引人关注。

  首先,上海下调了土地监管资金额度,最新要求为监管不小于扣除保证金后的自有资金,此前为不小于自有资金;换言之,新规则将保证金对应资金额度,从土地监管资金额度中扣除,降低房企资金压力。

  其次,此次供地完全采用挂牌形式出让,此前采用的是“招挂复合”的形式,参拍者需满足企业资质评分方可参拍。

  在放宽的条件之外,上海仍将溢价率上限控制在10%以内,因此其整体溢价率居于中游。不过,它的土地出让金额,位居各城市首位,也是全国7座无地块流拍的城市之一,这无疑为其恢复元气,提供了不少“底气”。

  开端虽一片利好,但过去一段时间里,疫情给企业、行业带来的影响,却是无法在瞬间消弭的。

  3月起,上海疫情开始爆发,线下售楼处停摆,房产中介们百无聊赖,有的甚至帮业主送菜,以维持客户关系。至于何时恢复常态,他们只能翘首以待。

  克而瑞数据显示,上海4月、5月的供应与成交,出现了明显的跳水现象。4月全市商品住宅成交9.73万平方米,同比下跌87.46%;5月全市商品住宅成交10.7万平方米,同比下跌82.55%。

  前5月,上海商品住宅累积成交285.96万平方米,同比下跌58.92%;成交面积呈递减趋势,仅2月成交同比为正。www.13990.com

  受此影响,长三角42个城市3-5月成交数据与2021年相比出现大幅下降,3月、4月、5月分别同比下降45.52%、65.18%和64.90%。

  面对调控,地产商原本比以往任何时候,都更需要打开销售局面,回笼资金,但零供应、成交断崖式下跌等情况,均成为他们当下必须面临的严峻挑战。“定都”上海的房企们,压力不言而喻。

  据说,在过去两三个月的疫情停摆期间,不少总部位于上海大虹桥的房企,几乎是处于“瘫痪”状态,连财务系统都没法启动。以至于宝龙、祥生、融信、三盛、世茂等,都因为种种原因,延迟发布年报。

  曾经令人神往的虹桥圈,现在吸引力大打折扣,部分房企甚至萌生了撤退之意。近日有消息称,在2019年乔迁虹桥热潮时,设立上海总部的弘阳、祥生,如今正在筹划退出上海,撤销双总部。

  2022年前5月,弘阳实现累计合约销售金额为155.2亿元,同比下降60.86%;累计销售面积109.65万平方米,同比下降53.39%。原本弘阳是要在上海持续实现“跃迁”的,但目前已然半途落空。

  年初,祥生将一笔2022年1月23日到期,本金总额3亿的美元债发起交换要约,敲响了暴雷的警钟。至3月下旬,它出现了流动性危机。因触发交叉违约,其2亿美元于2023年到期的12厘优先票据(2023年票据)暂停买卖,以便寻求解决债务问题的方法。

  4月,上海疫情焦灼,祥生于期间披露,2023年优先票据加速通知触发了公司2022年到期2亿美元优先票据契约项下的交叉违约。于是,其2022年优先票据,也停牌了。

  尤其是地产下行期,舍去一栋上海的办公楼,能节省不少的租金。同时,在大本营不仅拥有品牌优势,地方关系也到位,还能加强资源和沟通的便利性。再不济,如果暴雷,还能寻求地方国资的庇护。

  弘阳、祥生的引退,是近年来“虹桥圈”退潮的延续,只是疫情的发生,进一步充当了“催化剂”而已。

  据统计,虹桥高峰之时,曾聚集着40余家房企总部,其中的申虹路,甚至有“地产一条街”之称。曾半仙高手论坛841122他们借助地利,尽享人才交流、信息获取的便捷性。但目前,撤离魔都的开发商,已近10家。

  今年2月,三巽集团进行所谓的组织结构调整,将超一半员工撤回合肥总部。这距离登陆港股才7个月时间。

  而更早之前的去年初,有报道称,两度冲击资本市场失败的奥山,其上海总部基本已人去楼空,大部分职能部门已经全部搬回武汉,只留部分留守人员在处理办公室善后事宜。

  在奥山传出撤退消息的一个月后,又有媒体称,中庚置业集团正在以支援公司福州区域的名义,进行员工迁移遣散事宜:愿意搬迁到福州的,考虑留用,社保缴纳可保留在上海;不去福州的则遣散。

  这种例子屡见不鲜,更为典型的还有蓝光,它在暴雷后放弃双总部,从上海撤回成都。

  在上海,世茂、正荣、融信、阳光城等从福建迁址而来的闽系房企,都曾经历过辉煌;但人来人往,并非所有挤进一线圈层的企业,都能取得成功。

  眼下,世茂质押位于“筑梦起源地”陆家嘴的上海世茂大厦,融信出售虹桥世界中心办公楼等。另一边,正荣忙着向合作伙伴出售项目股权,阳光城忙着与债权人商讨展期。

  上海复工复产后不久,金地集团华东地区的员工,就收到了一个消息——区域公司开始执行单休,端午仅放假一天。这或许是地产商面对压力,急于恢复疫前状态、回流资金的侧面体现。

  上海于全面解封前夕,公布了重振经济的50条措施,即《上海市加快经济恢复和重振行动方案》,其中包含了一些涉及房地产的措施。

  措施中大概有这几类措施:缩短开发商开发流程;允许延期或分期缴付土地款;合理确定住宅起始价,降低商办自持比例;加大供地力度等。这些措施无疑能间接降低融资成本、拿地成本,并提高开发商的利润率。

  有业内人士表示,上海本来就是对开发商政策最好的一线城市,项目利润率普遍能算到八个点以上。这几条迅速提振经济的让利政策一出,利润更高了。

  虽然政策的传导还需要时间,但在整体环境的加持下,上海这座大都市,或许能迅速恢复到疫前水平,并加入到地产回暖的城市大军中。这对于加仓这座城市的房企来说,无疑是较好的信号。

  2020年,武汉解封后,祭出了一系列的解压纾困政策,包括降低预售要求、放宽预售资金监管、降低拿地门槛、允许在售项目较预售备案均价降价5%以内销售等。

  多重政策精准纡困下,武汉楼市快速复苏,当年7月单月同比增4%增速由负转正,9月新增供应集中入市推动下半年成交规模同比增5%,全年累计同比降17%,较前3月降幅收窄44个百分点。

  有业内人士认为,若没有疫情的影响,仅从城市角度看,上海市场相对正常。疫情过后,预计年内还将有70多个项目集中入市,下一批入市估计在6月份,预计年内新取证8.2万套,市场竞争和项目分化加剧。

  而关于土地市场方面,供应量会上升。2022年土地总供应量相比21年提高近20%,其中商品住宅用地要增长44%,旧改用地也在大幅增长。

  年内供应规模预期高位,下半年显然是推货重点。因此房企必须在保障资金安全的前提下,注重销售、注重精细化运营、提升利润。